1.
시세 조사시 전세매물 가격은 2억8천인데, 실거래가는 3억이상이 꽤 있는 경우에도 전세 매물가격 즉 호가로 넣으시나요? 자꾸 마음이 3억 정도로 전세 놓아도 나갈 수 있지 않을까 싶어서요^^
전세 시세는 전세시장 상황에 따라 각기 다른데요 보수적으로 보려면 최저가를, 희망적으로 보려면 최고가로 본다고 이해하시면 좋을 것 같아요.
전세는 갯수가 적고, 오르는 추이이면 최고가를 적는 것이 맞을 때가 많습니다. 예를 들면 단지별로 전세가 없거나, 1개 정도 있는 시장이죠. 이럴 때는 내놓는 전세 가격이 곧 나가기때문에 최고가를 적어도 무방합니다.
반면에 전세 갯수가 1개 이상이고 단지별 평형별로 2~5개 정도 되는 시장은 가장 저렴한 전세부터 나가겠지요? 그럼 그게 실제로 거래될 전세가격으로 보는 것이 보수적으로 맞습니다. 따라서 가장 낮은 전세 가격을 적으면 안전빵(?)으로 가격을 설정할 수 있습니다. 지금 그 전세가격을 끼고 매수한다고 하면 정확히 매매가와 전세가 차이만큼의 돈이 들어갈테니까요
전세 시세는 전세시장 상황에 따라 각기 다른데요 보수적으로 보려면 최저가를, 희망적으로 보려면 최고가로 본다고 이해하시면 좋을 것 같아요.
전세는 갯수가 적고, 오르는 추이이면 최고가를 적는 것이 맞을 때가 많습니다. 예를 들면 단지별로 전세가 없거나, 1개 정도 있는 시장이죠. 이럴 때는 내놓는 전세 가격이 곧 나가기때문에 최고가를 적어도 무방합니다.
반면에 전세 갯수가 1개 이상이고 단지별 평형별로 2~5개 정도 되는 시장은 가장 저렴한 전세부터 나가겠지요? 그럼 그게 실제로 거래될 전세가격으로 보는 것이 보수적으로 맞습니다. 따라서 가장 낮은 전세 가격을 적으면 안전빵(?)으로 가격을 설정할 수 있습니다. 지금 그 전세가격을 끼고 매수한다고 하면 정확히 매매가와 전세가 차이만큼의 돈이 들어갈테니까요그래서 전세가격을 가장 낮은 가격으로 적으면 보다 보수적으로 투자금을 산정할 수 있고, 현재 나온 가장 비싼 전세가격으로 적으면 그 가격에 전세가 안나갈 가능성이 있으니 (더 싼 전세가 있으니까요)예상한 것보다 투자금이 더 들어갈 수도 있어요!
결론 : 보수적으로 보고 낮은 가격으로 보는 것이 좋음!
2.
시세를 조사 시 300세대 미만, 그리고 소형만, 대형만 있는 단지들도 모두 시세를 따야하나요?
시세조사는 원래 기본적으로 전수조사하는 것이 맞습니다. 전세 매물 개수 추이를 통해 현재 해당 단지에서 전세 매물이 쌓이고 있는지, 아니면 소진되면서 전세가격이나 매매가격에도 영향을 주고 있는지 확인해볼 수 있기 때문입니다^^
다만 처음부터 모든 단지를 조사하는 것에 어려움을 느끼고 중도포기하는 경우가 있기에 우선순위를 짚어드리는 차원에서 세대수 및 평형 기준을 드리고 있는 것이에요. 시세 조사가 처음이라면 500세대 이상으로 조사를 해보시고 조금 더 해볼 수 있을 것 같다, 시세 조사 작성을 해본 적이 있다고 하신다면 300세대 이상 > 모든 단지 조사 이런식으로 범위를 점차 넓혀가시길 추천드립니다.
시세조사는 원래 기본적으로 전수조사하는 것이 맞습니다. 전세 매물 개수 추이를 통해 현재 해당 단지에서 전세 매물이 쌓이고 있는지, 아니면 소진되면서 전세가격이나 매매가격에도 영향을 주고 있는지 확인해볼 수 있기 때문입니다^^
다만 처음부터 모든 단지를 조사하는 것에 어려움을 느끼고 중도포기하는 경우가 있기에 우선순위를 짚어드리는 차원에서 세대수 및 평형 기준을 드리고 있는 것이에요. 시세 조사가 처음이라면 500세대 이상으로 조사를 해보시고 조금 더 해볼 수 있을 것 같다, 시세 조사 작성을 해본 적이 있다고 하신다면 300세대 이상 > 모든 단지 조사 이런식으로 범위를 점차 넓혀가시길 추천드립니다.
3.
세대수 연식기준 어떻게 잡으시나요? 수성구는 90년대식도 다봤는데 동구는 90년대식은 패스해도 되는건지 고민이네요. 지방에서도 일부 입지 가치가 있는 지역이 있는데 일률적으로 000세대 이상 이렇게 똑같이 해야 하는지 구별로 다르게 기준을 적용해도 되는건지 궁금합니다.
단지 갯수가 적지 않아 힘드시죠?ㅎㅎ 그렇지만...연식은 구분없이 다 해야 합니다. 지역이 신축만 있는 것이 아닌데 구축 단지 가격을 모르면 신축이 싼지 비싼지 감잡기도 어렵습니다. 토막만 보면 지역 이해도가 낮아질 수 있어요 조금 힘들더라도 모든 연식 다 해봅시다 화이팅
단지 갯수가 적지 않아 힘드시죠?ㅎㅎ 그렇지만...연식은 구분없이 다 해야 합니다. 지역이 신축만 있는 것이 아닌데 구축 단지 가격을 모르면 신축이 싼지 비싼지 감잡기도 어렵습니다. 토막만 보면 지역 이해도가 낮아질 수 있어요 조금 힘들더라도 모든 연식 다 해봅시다 화이팅
4.
시세지도 만들때 여러 타입이 있는 경우 어떻게 작성해야 할까요?
보통 타입이 여러개라면 세대수가 많은 타입을 선정해서 시세지도를 작성합니다! 시세지도를 작성하는 목적을 생각해보면, 어떤 단지가 입지대비 저렴한가를 파악하기 위함이라고 생각합니다. 그래서 너무 복잡하게 타입별로 다 시세를 따서 복잡하게 생각하기 보다는 저층과 탑층을 제외한 최저가 물건들의 가격을 기입해서 싸냐 비싸냐를 감별하는 것이 더 중요합니다. 그리고 전임이나 매임 때 타입별 선호도 차이, 그에 따른 가격차가 있는지? 있다면 얼마나 있는지 간단히 파악하면 더 좋습니다ㅎㅎ
보통 타입이 여러개라면 세대수가 많은 타입을 선정해서 시세지도를 작성합니다! 시세지도를 작성하는 목적을 생각해보면, 어떤 단지가 입지대비 저렴한가를 파악하기 위함이라고 생각합니다. 그래서 너무 복잡하게 타입별로 다 시세를 따서 복잡하게 생각하기 보다는 저층과 탑층을 제외한 최저가 물건들의 가격을 기입해서 싸냐 비싸냐를 감별하는 것이 더 중요합니다. 그리고 전임이나 매임 때 타입별 선호도 차이, 그에 따른 가격차가 있는지? 있다면 얼마나 있는지 간단히 파악하면 더 좋습니다ㅎㅎ
5.
시세파트에서는 가/나형 임장보고서 템플릿 외에 꼭 넣었으면 하는 장표가 있을까요?
임장보고서 탬플릿은 반드시 들어가야 하는 핵심적인 내용으로 구성되어 있습니다. 강의를 수강해보시고 강사님이 강의에서 이야기 해주신 부분이나 장표 중에 이번에 내 임장보고서에 적용해보고 싶은 데이터가 있다면 자율적으로 추가해보시면 좋을 것 같아요^^ 임장보고서 탬플릿은 뼈대이고 여러분들이 살을 붙여나가는 과정이라고 생각해주시면 됩니다ㅎㅎ
임장보고서 탬플릿은 반드시 들어가야 하는 핵심적인 내용으로 구성되어 있습니다. 강의를 수강해보시고 강사님이 강의에서 이야기 해주신 부분이나 장표 중에 이번에 내 임장보고서에 적용해보고 싶은 데이터가 있다면 자율적으로 추가해보시면 좋을 것 같아요^^ 임장보고서 탬플릿은 뼈대이고 여러분들이 살을 붙여나가는 과정이라고 생각해주시면 됩니다ㅎㅎ
6.
분양권(입주권) 시세는 어떻게 따는지?
분양권 시세는 조만간 신축아파트가 될 곳이기에 같이 정리하는 것이 좋습니다. 다만 단지나 부동산 마다 다르게 표기하는 경우가 많아 전화임장을 통해 물어보는 것이 가장 정확합니다. 분양가와 기본 옵션가격은 인터넷에 나와있으니 , 실제로 지불해야하는 프리미엄이나 확장비는 얼마인지 알아보는 것이 중요합니다. 어떤 단지는 모두 포함해서 매매가에 올리고 어떤 단지는 분양가만 올리는 경우가 있어요. 따라서 전화를 통해 명확히 확인하시는게 좋습니다.
분양권 시세는 조만간 신축아파트가 될 곳이기에 같이 정리하는 것이 좋습니다. 다만 단지나 부동산 마다 다르게 표기하는 경우가 많아 전화임장을 통해 물어보는 것이 가장 정확합니다. 분양가와 기본 옵션가격은 인터넷에 나와있으니 , 실제로 지불해야하는 프리미엄이나 확장비는 얼마인지 알아보는 것이 중요합니다. 어떤 단지는 모두 포함해서 매매가에 올리고 어떤 단지는 분양가만 올리는 경우가 있어요. 따라서 전화를 통해 명확히 확인하시는게 좋습니다.
7.
기존에 단지임장시 주상복합는 제외하고 봤었는데요, 이번지역은 한 생활권 대장단지가 주상복합입니다. 그럼 이번지역에서는 주상복합을 보는것도 의미가 있을까요?
대구처럼 도심 접근성이 좋은 곳에 땅이 부족하다면 주상복합이더라도 아파트만큼 선호도가 있을 수 있습니다. (부산 해운대도 비슷함) 따라서 주상복합이라 무조건 빼기 보다는 사람들이 선호도를 얼마나 갖고 있는지, 비슷한 평형/연식일 때 가격차이가 얼마나 나는지, 직접 임장을 통해 확인해보시는 것이 좋습니다 ^^
대구처럼 도심 접근성이 좋은 곳에 땅이 부족하다면 주상복합이더라도 아파트만큼 선호도가 있을 수 있습니다. (부산 해운대도 비슷함) 따라서 주상복합이라 무조건 빼기 보다는 사람들이 선호도를 얼마나 갖고 있는지, 비슷한 평형/연식일 때 가격차이가 얼마나 나는지, 직접 임장을 통해 확인해보시는 것이 좋습니다 ^^