안녕하세요, 여러분의 서울투자 완주를 도와드릴 커뮤니티매니저 이지입니다.
2-3주차 본격적인 시세분석, 단지분석을 앞두고 자주 묻는 질문들을 모아보았어요! 모든 답변 내용은 제가 강사님 튜터님 바짓가랭이 붙잡아서 얻어온 정보이니 꼭 읽어보시고 2주차, 3주차 과제도 포기하지 말고 끝까지 해봐요! 
시세분석 자주 묻는 질문
시세 분석은 지역 가격의 감을 익히는 과정입니다!입지와 가격을 알아야 비교해서 가치 대비 저렴한지 비싼지 알고 투자할 수 있습니다! 시세조사는 현재 시장 가격이 단지 가치에 맞는 가격인지 계속 고민해보며, 가격에 대한 ‘감’을 익혀 나가는 과정입니다.
시세 지도 형태로 작성하는 이유는 지도 위에 올려봐야 해당 생활권 내 시세의 흐름을 알 수 있기 때문입니다. (예를 들어 역과의 거리를 기준으로 가격이 어떻게 차이나는지 등) 이미지로 기억되니 엑셀 형식보다 머릿속에 각인되기도 쉽겠죠! 무엇을 하든지 처음이 많이 어렵고 더딥니다. 지금 해나가는 과정에서 포기하지 말고 내 생각 정리하며 재밌게 해보시면 좋겠습니다
시세조사 할 때 ‘시세’의 기준을 모르겠어요..
시세조사는 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격을 조사하는데 의미가 있기에 ‘호가’를 기준으로 저층(1-4층)을 제외한 최저가로 기재해주시면 됩니다! 4층은 저층인가요? 4층의 경우 1층보다도 애매해 수요가 부족할 수 있는 층수입니다. 5층 이상을 먼저 검토해보시고 이 물건을 4층보다 싼 가격으로 매수해보겠다!라는 마음으로 접근해보면 좋을 것 같아요^^네이버 부동산 올라온 호가가 없으면 어떻게 해야 하나요?
현재 네이버 부동산에 올라온 매매/전세가가 없다면 1) 최근 실거래가를 참고해서 작성하시거나, 2) 부동산에 직접 전화해 시세를 알아보고 작성하는 방법이 있습니다. 최근 신축이어서 실거래가를 확인하기 어렵다면 같은 아파트 다른 평수, 또는 인근 비슷한 입지, 컨디션의 아파트 가격을 살펴보시고 가격을 추정하여 작성하는 방법도 있어요. 전화가 아직 부끄럽다면? 네이버 부동산 - 시세/실거래가 우측 화면 하단에 있는 KB 평균매매가/평균전세가를 참고해보세요!서울 부동산 분위기에 따라 시세를 다르게 봐야하나요?
시세는 부동산시장 상황에 따라 각기 다른데요. 보수적으로 보려면 최저가를, 희망적으로 보려면 최고가로 본다고 이해하시면 좋을 것 같아요. 시장에서 매매/전세 매물 갯수가 적고, 오르는 추이이면 최고가를 적는 것이 맞을 때가 많습니다. 예를 들면 단지별로 전세가 없거나, 한 개 정도 있는 시장이죠. 이럴 때는 내놓는 전세 가격이 곧 나가기 때문에 최고가를 적어도 무방합니다. 반면에 전세 갯수가 1개 이상이고 단지별 평형별로 2~5개 정도 되는 시장은 가장 저렴한 가격부터 나가겠지요? 그럼 그게 실제로 거래될 가격으로 보는 것이 보수적으로 맞습니다.
가장 낮은 전세 가격을 적으면 안전하게 내 투자금을 계산해 볼 수 있습니다. 지금 그 가격을 끼고 매수한다고 하면 정확히 매매가와 전세가 차이만큼의 돈이 들어갈테니까요
그래서 전세가격을 가장 낮은 가격으로 적으면 보다 보수적으로 투자금을 산정할 수 있고, 현재 나온 가장 비싼 전세가격으로 적으면 그 가격에 전세가 안나갈 가능성이 있으니 (더 싼 전세가 있으니까요)예상한 것보다 투자금이 더 들어갈 수도 있어요! 시세지도 만들때 같은 평형의 여러 타입이 있는 경우 어떻게 작성해야 할까요?
보통 타입이 여러개라면 세대수가 많은 타입을 선정해서 시세지도를 작성합니다! 너무 복잡하게 타입별로 다 시세를 따서 복잡하게 생각하기 보다는 저층과 탑층을 제외한 최저가 물건들의 가격을 기입해서 싸냐 비싸냐를 감별하는 것이 더 중요합니다. 그리고 전화임장이나 매물임장 때 타입별 선호도 차이, 그에 따른 가격차가 있는지? 있다면 얼마나 있는지 간단히 파악하면 더 좋습니다.시세를 조사 시 모든 단지들의 시세를 따야하나요?
시세조사는 원래 기본적으로 전수조사하는 것이 맞습니다. 전세 매물 개수 추이를 통해 현재 해당 단지에서 전세 매물이 쌓이고 있는지, 아니면 소진되면서 전세가격이나 매매가격에도 영향을 주고 있는지 확인해볼 수 있기 때문입니다^^ 다만 처음부터 모든 단지를 조사하는 것에 어려움을 느끼고 중도포기하는 경우가 있기에 우선순위를 짚어드리는 차원에서 세대수 및 평형 기준을 드리고 있는 것이에요. 시세 조사가 처음이라면 300세대 이상으로 조사를 해보시고 조금 더 해볼 수 있을 것 같다, 시세 조사 작성을 해본 적이 있다고 하신다면 200세대 이상 단지 → 모든 단지 조사 이런식으로 범위를 점차 넓혀가시길 추천드립니다.지금 당장 투자하기 어려운 신축 가격까지 확인해야 할까요?
단지 갯수가 적지 않아 힘드시죠?🥹 그렇지만...연식은 구분없이 다 해야 합니다. 지역이 구축만 있는 것이 아닌데 신축 단지 가격을 모르면 구축이 싼지 비싼지 감 잡기도 어렵습니다. 특히나 입지 좋은 신축 (혹은 랜드마크)의 경우 이 지역 사람들의 소비수준을 가늠해볼 수 있는 중요한 기준이 되어줍니다. 토막만 보면 지역 이해도가 낮아질 수 있어요 조금 힘들더라도 모든 연식/생활권을 다 해봅시다! 화이팅연식기준을 어떻게 생각하면 좋을까요?
연식 기준에 정해진 정답은 없습니다만 보통 서울, 수도권의 경우 10년 이내 단지를 신축, 10년 이상 단지를 구축으로 보고 있습니다. 조금 더 세밀하게 나눈다면 2000년대 초반~2010년 단지를 준신축으로 볼 수 있어요. 시세가 중간에 변동되는 경우, 모두 전수조사 다시 해야할까요?
아닙니다^^ 시세조사를 하는 이유는 대략적인 가격 범위를 확인하는 용도이지, 이것을 기준으로 매물을 살지 말지를 정하면 안됩니다. 그런데 시세 조사를 하지 않으면 매물 임장 갈 단지를 추리는 것조차 불가능하기에 매물 임장에 앞서 시세를 확인하는 단계는 매우 중요합니다. 매물임장을 통해 실제 매물을 살펴보시고 부동산 사장님과 이야기 나누며 현장에서 거래되는 가격을 세밀하게 살펴보세요! 분양권(입주권) 시세는 어떻게 확인할 수 있을까요?
분양권 시세는 조만간 신축아파트가 될 곳이기에 같이 정리하는 것이 좋습니다. 다만 단지나 부동산 마다 다르게 표기하는 경우가 많아 전화임장을 통해 물어보는 것이 가장 정확합니다. 분양가와 기본 옵션가격은 인터넷에 나와있으니 , 실제로 지불해야하는 프리미엄이나 확장비는 얼마인지 알아보는 것이 중요합니다. 어떤 단지는 모두 포함해서 매매가에 올리고 어떤 단지는 분양가만 올리는 경우가 있어요. 따라서 전화를 통해 명확히 확인하시는게 좋습니다.단지분석 자주 묻는 질문
단지분석을 하는 이유단지분석을 하는 이유는 개별적인 단지의 입지 가치를 한번 더 확인하고, 지역 내 단지 선호도를 알아내기 위함입니다^^ 단지 현장 방문, 단지의 가격 흐름 확인 등은 단지 선호도를 입증하기 위한 근거가 되어줍니다.
이 지역 사람들은 어떤 단지를 왜 좋아할까? 탐구해나가는 과정으로 생각해보신다면 조금 더 즐겁게 단지분석을 해나갈 수 있을거예요
모든 단지를 분석하기 어려운 경우 어떻게 해야 할까요?
아직은 단지를 임장하고 선호도를 파악하는 과정이 익숙하지 않기에 어려운 것은 자연스러운 과정입니다! 모든 단지를 진행하기 어렵다면, 생활권 별로 신축, 준신축, 구축 단지 중 1-2개를 골라서 단지분석을 해보시는 것을 추천드립니다! 아직 단지분석을 작성하는 것이 익숙하지 않다면 ‘아 단지 정리는 이런식으로 해봐야 하는구나’ 그 방법을 익히는 것을 우선 목표로 해보세요^^단지임장 시 어떤 것을 유의해서 보고 기록해야 하나요?
처음부터 단지 분석을 통해 곧바로 단지 선호도를 파악하는 것은 어려울 수 있습니다. 이 역시도 경험과 축적의 시간이 필요하기 때문입니다^^ 아직 단지 임장이 익숙하지 않다면 단지 체크리스트 양식을 활용하여 내 나름의 단지 순위를 매겨보는 것이 중요합니다.
정답을 맞추려고 하기 보다는 (정해진 답은 없어요) 단지 선호도를 결정하는 디테일한 포인트를 익혀 나가는 과정이라고 생각하고 꼭 내 생각과 함께 작성해보세요.
단지 체크리스트 양식 보러가기 (클릭)단지임장, 단지분석도 모든 단지를 작성해야 하나요?
시세조사와 마찬가지로 단지분석 역시 원래 기본적으로 전수조사하는 것이 맞습니다. 전세 매물 개수 추이를 통해 현재 해당 단지에서 전세 매물이 쌓이고 있는지, 아니면 소진되면서 전세가격이나 매매가격에도 영향을 주고 있는지 확인해볼 수 있기 때문입니다^^
임장보고서 작성이 아직 익숙하지 않다면 제가 1번에서 이야기 드린 기준으로 시작해보시고 범위를 점차 넓혀가시길 추천드립니다!