안녕하세요. 잔쟈니입니다 :)
나무가 가을 옷을 입는 듯 하더니 어느샌가 하나둘씩 지고 있네요.
아침저녁으로 일교차가 커서인지 주변에 감기 환자들이 많습니다. 임장 다니실 때 따뜻한 음료 많이 드시고, 감기 조심하세요.
내집마련중급반 1주차, 입지 좋은 곳에 내 집을 마련해보겠다는 포부로 시작했지만 막상 시세 따기 과제를 하려다보니 시간이 많이 걸리고 사소한 궁금증들도 생기며 “이렇게 하는 게 맞나” 하는 고민이 생기실 거예요.
사실 네이버 부동산의 호가를 체크하여 기록하는 일(이하 시세따기)은 부동산 공부의 첫걸음이며, 가장 중요한 부분 중 하나입니다. 오늘은 시세를 따는 과정에서 수강생분들이 가장 많이 궁금해 하시는 질문들을 모아 답변을 드리려고 합니다. 여러분의 1주차 과제와 이후에 이어질 부동산 공부에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
Q. 비슷한 평형에 여러 타입이 있어요. 각 타입마다 시세를 모두 다 따야 하나요?
A. 시세따기 관련해서 가장 많이 물어보는 질문 중 하나입니다.
시세를 보려고 네이버 부동산을 열어보면 같은 평형이어도 판상형과 타워형, 옵션 선택에 따라 펜트리가 있는 구조와 조그마한 알파룸이 있는 구조 등…. 정말 다양한 선택 유형들이 있지요? 저도 처음에 시세를 땄을 땐 각각의 시세를 따야 하는 줄 알고 애를 쓰다 동 하나 시세를 따는 데 꼬박 이틀이 걸렸던 기억이 납니다 ^^
물론 타입에 따라 같은 단지 내에서도 선호도가 차이나고, 시세가 1~2천만원 정도 높거나 낮게 형성되는 경우도 있습니다. 하지만 기본적으로 동일 평형의 시세는 서로의 가격을 참고하여 형성됩니다. 예를들어 매도인의 입장에서 25a타입의 집을 얼마에 팔까 고민할 때, 동일타입의 물건이 나와있는 게 없다면 25b타입 집의 시세를 참고하는 식이죠. 타입이 다르다고 해도 가격대는 어느정도 비슷한 흐름을 형성한다는 뜻입니다.
시세를 따는 것은 말 그대로 해당 아파트가 형성하는 “가격대”를 조사하는 것입니다. 현장에 가서 비슷한 가격에 더 선호하는 타입, 동층향을 고르는 것은 시세조사 이후 현장 임장을 통해 이뤄지는 부분이에요.
따라서 시세조사를 할 때는 전용면적이나 평형이 같다면 모두 묶어 (저층을 제외한) 최저가 가격을 체크하시면 됩니다.
단, 평형이 같다고 해도 함께 묶으면 안 되는 경우가 있습니다.
1.
현관구조(복도식/계단식)
2.
방 갯수
위 두 가지가 차이나는 경우입니다.
복도식 아파트와 계단식 아파트는 선호도가 꽤 많이 차이납니다. 사람들은 비슷한 같은 평형이라면 사생활 보호도 되고 조용한 계단식 아파트를 훨씬 선호합니다. 집 앞 공간 등도 많은 사람들이 오가는 복도식 아파트보단 계단식 아파트에서 더 깨끗하게 관리가 되기도 하구요.
또한 방 갯수도 사람들의 거주형태나 주된 수요층에 많은 영향을 줍니다. 저는 복도식 방2개 아파트에서 신혼생활을 시작했는데요, 안방에 장롱을 넣으면 침대 등 다른 가구를 넣을 공간이 마땅치 않아져서 작은방을 드레스룸 겸 서재로 활용했습니다. 하지만 아이를 낳고 나니 아이의 옷장, 장난감 등을 둘 곳이 없어 점차 아이 관련 살림살이들이 거실을 차지했고, 안 그래도 작았던 거실이 더더욱 비좁아지게 되자 결국 아이가 돌 되던 무렵에 방3개짜리 아파트로 이사를 가게 되었습니다.
물론 방 2개 아파트도 가격이 오르고 입지가 좋은 지역들에서는 충분히 가치있는 자산이 될 수 있습니다. 하지만 방 2개 아파트의 주된 수요층은 싱글, 신혼부터 최대 영유아자녀를 키우는 시기까지, 그리고 노년층이기에, 가장 구매력있는 주 수요층인 30~50대 가족단위 거주자들이 우선적으로 먼저 찾는 곳은 아니게 됩니다. 이런 부분이 시세에 유의미한 차이를 가져오기 때문에 현관구조와 방갯수가 차이 나는 경우는 시세를 묶어서 따기가 어렵습니다.
Q. 지금 나와있는 매물이 없는 경우엔 시세를 어떻게 따야 하나요?
A. 현재 나와 있는 물건이 없어 시세 파악이 어려운 경우, 최근에 실거래된 가격을 참고합니다.
네이버 부동산의 [시세/실거래가] 탭을 누르면 우측에 실거래가를 조회할 수 있는 칸이 하나 더 생깁니다.
이 때 고민되는 점은 과연 [최근]이 어느정도 범주를 의미하는가 입니다.
예를 들어 아래 단지의 경우, 1200세대 이상의 대단지에서 20평대 전세가 하나도 없고 최근의 실거래도 24년 7월에 이뤄졌습니다. 지금이 11월이니, 마지막 전세 거래일로부터 무려 4개월이 지난 것이죠.
“과연 4개월 전을 [최근]이라고 할 수 있는걸까…?”
이 때, 아래와 같은 방식대로 생각해보세요.
1.
최근이라 함은 3~6개월 내 거래된 가격을 의미합니다. 당연히 마지막 거래일이 현재로부터 가까우면 가까울수록 유의미한 시세일 가능성이 큽니다. 하지만 3~6개월 정도의 범주라면 시세를 가늠하는 데 어느정도 참고가 될 수 있습니다.
2.
3~6개월 내 거래된 가격이 없으면 KB 부동산 매매/전세 시세의 [일반평균가] 가격을 일단 적어둡니다. (네이버 부동산의 시세/실거래가]탭에서 스크롤바를 조금 내리면 KB시세 또는 한국부동산원 시세가 보입니다) 그리고 전화임장이나 현장임장을 통해 해당단지의 시세를 어느정도로 생각하면 좋을지, 주변에 가격대가 비슷하게 형성되었던 다른 단지들의 시세는 어떤지를 추가적으로 확인해볼 수 있습니다.
Q. 저층의 기준은 몇 층인가요? 탑층은 보면 안되나요?
A. 아파트 저층은 흔히 4층 미만, 즉 1~3층을 의미합니다. 그 이유는 환금성 때문인데요
1~3층 사이의 집은 나중에 매도 시 내 집을 사게 될 사람도 “층수가 너무 낮은 것 아닌가…?” 하는 고민을 할 수 있기 때문입니다. 필로티 2층(1층이 없는 2층)의 경우, 이를 원하는 수요층이 있기에 괜찮지 않을까 고민하시는 경우도 있습니다. 1층은 사생활 보호나 소음 때문에 고민되니 필로티 2층을 매수하려고 하는 경우가 있습니다. 나름의 장점과 수요층이 있는 것은 사실입니다. 하지만 일반적인 매수자들은 비슷한 가격이라면 조망이 좋은 로얄층을 더 선호하기에 가격을 낮추어야만 거래가 될 가능성이 높고 그마저도 시장 분위기가 좋지 않다면 우선 순위에서 내 집이 밀릴 수 있습니다.
탑층도 마찬가지입니다. 아마 여러분들이 집을 사려고 하실 때, 같은 가격에 탑층이 나와 있다면 “탑층인데 사도 괜찮나…?” 하는 생각이 한 번씩 스쳐 지나가실 거예요. 그와 똑같은 고민을 나중에 내 집을 살 매수자들도 갖게 됩니다. 이렇게 집 사기 전 한 번쯤 멈칫하고 생각해보게 만드는 것 자체가 환금성 측면에서 다소 아쉬울 수 있는 점입니다.
따라서, 매수검토를 할 때는 적어도 4층 이상의 매물을 검토해야 나중에 물건을 보유하거나 매도할 때 어려움이 적습니다.
다만, 부동산 사장님들께서 네이버부동산에 매물 광고를 올릴 때 시스템상 전체 층수의 ⅓ 이하는 저층으로 분류되는 경우가 있습니다.
예를 들어 위 집의 경우, 층이 저층으로 표기되어 있긴 하지만 아래에 부연설명으로 [중저층]이라고 써져 있는 걸 볼 수 있습니다. (실제 전화해보니 4층 이상이더라구요^^)
전체 층수가 몇층이냐에 따라 간혹 [저층]으로 표기되어 있어도 실제로는 7~8층인 경우도 있으니 적극적으로 매수 검토를 하시는 분들은 부동산에 전화를 걸어 “이 저층 물건이 몇층 집인지”를 확인해 보시는 것도 좋습니다.
Q. 전고점과 전저점은 최근 몇 년 기간으로 조회를 하면 좋을까요?
A. 전고점과 전저점 모두 최근 5년의 기간으로 조회를 하시면 됩니다.
많은 경우에 전고점은 2021년부터 2022년 상반기 사이에, 전저점은 23년 상반기에 찍혀 있는 경우가 많습니다.
실거래가는 [아실-아파트실거래가] 사이트에서 개별 단지를 조회한 후
[거래현황 더보기]를 클릭하여
조회하고자 하는 평형, 거래유형(매매 또는 전세)을 클릭한 후 가격을 살펴보시면 됩니다.
(아래 그림 참고)
Q. 진짜 일일이 손으로 따야 해요? 시세 자동으로 따 주는 프로그램은 없나요? 아니면 조원들하고 나눠서 시세를 따면 안 되나요? 좀 더 효율적으로 하고 싶어요.
A. 아파트 단지 시세를 하나하나 다 체크하다보니….
이거 진짜 이렇게까지 시간 들여서 네이버 시세를 싹 모아서 자동으로 정렬해주는 프로그램이 없나, 이거 진짜 이렇게까지 시간들여서 하는 게 맞나, 나만 뭔가 잘못하고 있는 것 같은데… 하는 마음이 저도 들었던 것 같아요. 바쁜 시간을 쪼개어 강의 듣는 것도 벅찬데, 도저히 끝날 것 같지가 않은 시세따기!!! 많이 부담스럽고 힘드시죠?
결론부터 말씀드리면, 시세따기는 직접 손으로 하는 게 맞습니다.
지금 힘들다면 잘 하고 계신 것이고, 설령 시세를 자동으로 따주는 툴이 생긴다 하더라도 이건 직접 비효율적으로 하나 하나 체크하는 게 옳습니다.
우리가 시세를 딸 때, 그냥 가격을 보고 엑셀 시세표에 숫자만 넣는 것이 아닙니다.
저층을 걸러내고 기준층 중 가장 낮은 가격을 찾기 위해 스크롤바를 내리기도 하고,
전세 매물이 없어 최근 실거래가를 뒤적거리며 “이렇게 1000세대 넘는 대단지에 어떻게 전세가 하나도 없지” 라는 생각을 하기도 합니다.
예를 들어, 다음의 두 단지의 전세 가격을 볼게요.
나와있는 전세매물 가격 중 가장 낮은 가격의 시세를 따 넣으면, 엑셀 시세표에는 두 단지의 전세가가 동일하게 6.5억으로 표기될 것입니다.
하지만 시세를 하나씩 따다 보면, 왼 쪽과 오른 쪽은 분명 전세가 나가는 속도와 분위기에 차이가 있겠다는 생각이 듭니다.
왼쪽 단지는 동일평형을 통틀어 전세물량이 3건밖에 없고, 그나마도 6.5억에 나온 매물이 다른 전세물건보다 5천만원 이상 저렴합니다. 이 경우, 전세갯수가 많지도 않고 가격에도 경쟁력이 있으니 6.5억이라는 전세가는 실제 나갈 수 있는 가격일 가능성이 높습니다.
반면, 오른 쪽 단지는 6.5에 나와 있는 전세물건이 여러 건 있으며, 물건을 여러 부동산에 내놓은 것을 볼 수 있습니다 (광고 하단에 [중개사 24곳], [중개사 11곳]과 같이 적혀 있지요?) 그리고 세 번째 매물의 경우, 가격도 6.7억에서 6.5억으로 낮춘 것을 알 수 없습니다. 물건을 여러 부동산에 내놓거나 가격을 낮추는 이유는 전세가 잘 나가지 않기 때문입니다. 따라서, 이와 같은 경우엔 엑셀표에 전세가격 6.5억을 입력하면서 “혹시 전세가 잘 안 나가면 이것보다 낮춰서 내놓아야 할 가능성이 있구나”라고 생각하게 됩니다.
이처럼, 단순히 가격이 얼마인지 보고 적는 것을 넘어 시세를 확인하면서 본 물량의 개수, 상황들까지 체크하는 것이 시세를 따는 목적입니다. 내집마련중급반 강의의 목표는 1주택으로 할 수 있는 최고의 선택을 배우는 것이지, 집을 쉽고 빠르게 사는 것이 아닙니다. 이렇게 하나 하나 아파트 단지를 눌러보고 스크롤바를 내려 가격을 확인하는 이유를 몰랐을 땐, 여기에 걸리는 시간이 처음엔 비효율적으로 느껴지실 수 있습니다. 하지만 시세를 직접 따는 것은 실제 매수를 하고 전세를 놓는 과정의 첫 걸음입니다. 해야만 하는 숙제처럼 느끼시기 보다는, 그 이유와 의미에 대해 생각하며 최고의 1주택을 찾겠다는 생각으로 시세 조사에 임해보시길 당부드립니다.
오늘은 시세를 따는 과정에서 많은 분들이 궁금해 하시는 내용을 모아 답변을 드렸습니다.
부동산 공부란 집의 가치와 가격을 파악하는 일입니다. 입지와 선호도 등 가치를 아는 일도 중요하지만, 그에 못지 않게 정확한 가격을 아는 것도 중요합니다. 그래야 가치 대비 가격이 싼지 비싼지, 나아가 내 예산에 맞는 집인지 아닌지를 알 수 있기 때문입니다. 부동산 공부에서 정말 중요한 시세 조사, 오늘 이후로는 자신감을 가지고 더 쉽고 재미있게 시세 공부하며 과제도 완수하시기를 진심으로 응원드립니다 :)